Ablauf einer Zwangsversteigerung
- Bei einem anstehenden Zwangsversteigerungstermin werden wir uns mit Ihnen über die Höhe des 1. Gebotes absprechen. Es ist ein öffentlicher Termin, der sehr entscheidend für Ihre Familie sein kann. Aus diesem Grunde müssen wir alles mit Ihnen genau abstimmen.
- Wir prüfen mit Ihnen gemeinsam, ob wir eine Familien-Haftungsgemeinschaft leisten können, das heißt das mehrere Familienmitglieder dann für das in Rede stehende Objekt bürgen.
- Wir können im Vorfeld bei der Kredit gebenden Bank oder Versicherungsgesellschaft nachfragen, bei welcher Summe eventuell das Objekt schon vor dem Versteigerungstermin zu übernehmen wäre.
- Dann würde der Termin aufgehoben.
- Die Banken haben meistens mehr Verständnis als Versicherungen, da diese Aktiengesellschaften sind und die Aktionäre natürlich gerne an Ihren Aktien verdienen wollen, was auch verständlich ist.
- Bei einer Bank ist das ganz anders gelagert, die Bank wird in einem engen Beraterkreis über das Objekt abstimmen. Ich kann Ihnen hier sehr große Hoffnung machen, da wir zumeist das Objekt retten konnten.
- Ob es nun die Mainzer Bausparkasse war, die Bayerische Hypothekenbank oder die RV-Banken, hier kann man immer etwas erreichen.
- Bei einem vertraulichen Gespräch setzen wir also gemeinsam mit Ihnen den Wert (Summe) fest, die wir dann eventuell bieten werden.
- Wir haben ja das Verkehrswertgutachten, das wir im Vorfeld auch gezielt angreifen können wenn der Wert zu tief angesetzt ist.
- Auch hier ist das Problem zu hoch oder zu niedrig immer eine Auslegungssache.
- Wenn das Objekt ein Renditeobjekt ist, dann kommt der Verkehrswert und Ertragswert sowie der Realwert zusammen.
- Bei einem nicht vermieteten Objekt wird nur der Verkehrswert ermittelt, sondern natürlich auch der Zustand des Objektes, wie zum Beispiel, ob kein Renovierungsstau vorhanden ist.
- Zuzüglich wird die Hausmanntabelle hinzugezogen und natürlich auch die umliegenden Gebäudepreise.
- Im ersten Termin darf das Objekt nicht unter 70 % des von dem Gutachter ermittelten VK-Werts veräußert werden. Das wäre Verschleuderung von Masse.
- Aber das weiß auch der Gerichtspfleger und wird dies auch beachten.
- Wir sind natürlich daran interessiert, einen marktüblichen Preis in dem Gutachten vorzufinden.
- Ein Mitarbeiter wird an dem Zwangsversteigerungstermin da sein und hat natürlich auch einen LZB-Scheck mit den 10 % des VK-Wertes dabei, damit er – wenn nötig – ein Gebot abgeben kann.
- Die 10 % des Verkehrswertes müssen in Form einer Bankbürgschaft oder eines LZB-Schecks bei einem Gebot dem Rechtspfleger vorgelegt werden, sowie die Personalien.
- Wenn man mit einer GmbH ersteigern will, muss man den Handelsregisterauszug dabei haben, aus dem klar hervorgeht, dass auch die anwesende Person entweder Geschäftsführer ist oder eine Generalvollmacht besitzt.
- Wir haben nicht gerne die Auftraggeber mit im Saal, da diese den Ablauf doch sehr behindern können oder durch die Situation sehr erregt sind.
- Der Gerichtspfleger wird nach dem Aufruf in der Sache alle Grundbuchblatt-Inhalte vorlesen, Eintrag der Personen sowie Geldgeber, also Gläubiger. Danach kommen auf Blatt 3 die eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerke. Es kann auch bei einem Ertragswertobjekt ein Zwangsverwalter eingesetzt worden sein.
- Aus diesem Grunde möchten wir nochmals betonen, benötigen wir dringend immer den neuesten Grundbuchauszug, dem wir alles entnehmen können. Der Auszug ist wie eine Geburtsurkunde zu sehen.
- Nach dem der Gerichtspfleger alles vorgelesen hat, beginnt die Bietzeit von ca. 30 Minuten. Nun kann man die Mitbieter genau beobachten. Das ist sehr interessant für nicht Betroffene, aber für die Betroffenen ist es eine schwierige Zeit.
- Es können Nachbarn kommen oder ehemalige Freunde, die zu Geld gekommen sind.
- Also nochmals die Bitte: Bleiben Sie zu Hause – wir unterrichten Sie sofort.
- Wir wissen, dass wir nicht jedes Objekt retten können, aber unser Erfolg liegt bei 80 % der einzelnen Fälle.
- Gegenüber einem Rechtsanwalt haben wir einen größeren Vorteil, da wir fachkundig im Sinne der Bewertung sind, das heißt, über die Kenntnisse verfügen.
- Vertrauen Sie uns, und wir werden es gemeinsam schaffen. Kommen Sie aber nicht, wenn schon verschiedene Rechtsanwälte durch regen Schriftverkehr die Situation verschlechtert haben und kein Gesprächsbedarf mehr besteht. Das ist sehr schlecht für Gläubiger und Schuldner.
- Es gibt noch eine Möglichkeit, nämlich ein Ausbietungsgarantievertrag, den wir der Bank vorlegen. In diesem ist dann der komplette Angebotspreis festgeschrieben. Somit kann die Bank schnell erkennen, ob Sie diesem zustimmen möchte.
- Es gibt immer mehrere Möglichkeiten und kein Fall ist so wie der andere.
- Andere Menschen, andere Gegebenheiten, andere Summen.
- Alles ist des Öfteren mit ein paar persönlichen Worten wieder in Ordnung zu bringen. Bitte keine langen und schlechten Schriftsätze. Die ziehen alles nur hin. Aber es gibt am Ende doch eine Versteigerung.